Find us on Facebook
Hot Topics

平穩增長股恆基




恆基兆業地產有限公司 
HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代號:0012
股息率:6%
市值:$1400億
業務類別:地產業
集團主席:李家傑、李家誠
主要股東:李兆基(72.8%)

5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):280/220/242/250/235
毛利(億):126/120/128/153/121
盈利(億):308/312/170/102/132
每股盈利:6.36/6.44/3.51/2.11/2.73
每股股息:1.41/1.64/1.8/1.8/1.8


--企業簡介--

恆基兆業地產(恆地)為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資,是香港主要地產發展商之一。

此外,恆地亦直接持有附屬公司恆基兆業發展(0097)及三間上市聯營公司,即香港中華煤氣(0003)、香港小輪(0050)、美麗華酒店(0071)。

【圖1】--恆地架構圖


--擁有多個業務--

恆地有多間附屬及聯營公司,因此整個集團包括多個業務。簡單來說,可以將恆地的業務分成3 大類,第一是物業發展,第二是物業租賃,第三是其他業務。

若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加,以經營盈利去分類,即下圖所示,可見地產業務佔了最大部分。

由於恆地的聯營及合營公司提供了相當的盈利,而下圖數字並未包括,因此要考慮這些公司的貢獻,而這些公司的核心業務,其實大部分都與地產有關,例如香港小輪、美麗華酒店,以及眾多在內地的合營公司,因此地產仍是恆地的重心。


--地產發展及租賃--

香港本身地少人多,由於人口不斷增加,但長期的土地供應有限,因此令土地有一定價值,在香港從事地產發展,過往年代是一門甚為好賺的生意,不過,近年的增長力及賺錢能力比過往有所減弱,但對於較大型及有優勢的地產發展商,仍是一門不差的生意。

故此,在香港的大型地產發展商,都有基本的企業質素,在香港及內地從事地產的大型發展商恆地,本質是一隻不錯的優質股。

若不計物業重估收益,物業發展及物業租賃是主要部分,發展部分將成為恆地的潛力,而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流,同時持有的物業質素不差,令整個恆地有穩中求勝的特質。恆基部分收租物業有相當的質素(有些並不是全資擁有),例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等,加上近年用$500億投得中環海濱商業地王,該地有相當的優質度。

【圖2】--中環海濱商業地王

【圖3】--土地儲備資料


--發展力不過不失--

香港地產業最好賺的年代,已經過去,長遠樓價不會倍升,但仍可平穩及有基本增長。發展商賺錢能力仍然存在,但就不能視為十分好賺或高增長類。

有一段時間,中國內地地產商在香港高價搶地,但隨著內地地產商因負債等問題轉弱,香港地產商相對較穩健,相信會令香港地產商處於較有利位置,同時香港地產商將回到較合理的賺錢水平。

基本上,恆地有穩中求勝的特點,物業租賃是穩的地方,而物業發展則是潛力所在,香港樓價長期仍平穩,持有土地者當然有一定的潛力,恆地有多個項目已成功收購八成或以上業權,以及全部業權,這些位於市區的項目,擁有相當的價值。

【圖4】--恆地發展項目資料

【圖5】--恆地收租物業資料

【圖6】--恆地收租物業資料

從上表可見,恆地很積極利用收購舊樓,去提供市區樓的土地儲備,這些重建後的市區樓,呎價雖然不低,但往往有價有市。由於市區土地供應有限,利用收購舊樓,成為了其中一個主要的發展模式,上述土地均有一定的發展潛力。


--中國業務發展--

中國業務發展亦是恆地的其中一個增長力,恆地積極發展內地業務,與內地發展商合作,在多個城市都有項目,同時有相當多的土地儲備。

恆地於中國多個城市的可供發展之土地儲備,合共自佔樓面面積約3200 萬平方呎,當中約7成發展為住宅物業,其餘則發展寫字樓及商場。

在內地發展商因負債問題影響下,恆基相對會較有利,因此,內地業務都是恆地其中一個增長動力來源,加上恆基相對比內房穩健,更能把握到各種市場機遇。

【圖7】--恆地於中國的項目資料

【圖8】--恆地於中國的項目資料

【圖9】--恆地於中國的項目資料


--農地潛在價值--

在整個恆地的長遠發展中,持有的農地是最大的潛力所在,恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地之發展商。

根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》,確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/ 上水新市鎮擴展部分,容許原址換地,令私人土地業權人可發展個別私人項目。

恆地於發展區內共擁有240 萬平方呎土地,約80 萬平方呎土地可符合原址換地之條件,其餘則可能會被政府以現金補償方式,收回作公共用途。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面,恆地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議,洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮,容納約6 萬個新增住宅,約一半為私營房屋。

從上述的發展方案中,可見恆地都有利益。當發展商在開發區持有農地,政府有可能邀請發展商加入參與發展,或是換地模式,又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案,對於早在多年前,以低價買入農地的發展商,都有著巨大的利益。

政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應,但仍要相當長的時間,當然,會令政府減少對農地的依賴。

但在長遠而言,政府仍會發展其他大型新市鎮,以滿足人口增長,當中一定涉及新界的農地,其中不少都由發展商持有,這些農地的價值將會提升,擁有最多農地的恆地,擁有一定的長遠價值。


--投資策略--

整體來說,恆地有一定的質素,物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流,而物業發展則保持平穩增長,因此這股有穩中求勝的作用。

由於恆地本身已龐大,因此就算有上述的增長,都不是爆升類型。中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動,但長遠的價值不錯,但投資策略就一定要長期,才能見到企業的真正價值。是一間平穩增長型的企業。

雖然地產增長力不及過往年代,但長遠仍有平穩增長力,加上香港經濟慢慢穩定,地產企業將會重搭增長力。

恆基現時處合理水平,這股適合中低風險的投資者,現價都可分注或月供投資,長期收息,以及有基本增長力。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己。)

 


龔成課程【投資倍升股課程】:http://www.80shing.com/course.php

Photo Gallery (1)
平穩增長股恆基
Comments (0)

Write a comment

Your Name:


Your Review: Note: HTML is not translated!

Rating: Bad           Good

Enter the code in the box below:



FB Comments
Information

Copyright © 2024 龔成老師|致富平台
All rights reserved.