加按物業一定有著數？

（龔成問答信箱）
Q：

老師你好，我是80後, 一直很想達成財務自由.  現有些迷茫，希望老師可給予我些意見，謝謝！

置業是我在初中時已有的夢想。 

畢業後初達入職場, 遇上社會經濟不境, 當年努力工作, 仍然人工不高。 扣除家用, 基本開支, 已很難儲蓄; 當時我為了有多點儲蓄, 便做多兩份兼職, 成功在2003 年尾，以－成首期，用個人名義置業，作自住用途 。早年已成成供完物業, 物業市值約600萬.   

看了老師的文章，我近幾個月開始月供盈富基金, 現持有市值8萬盈富, 平均價28.45.

之前購買了你提曾及過的港燈收息股, 價位7.11 共6000股. 

我現持有現金20萬.  應怎樣部處，同投資？

同時, 我很想增加現金流, 我是否應把已供滿的物業轉按套現, 最高可套現6成約360萬。但我只想套現100至200萬, 然後分段 購入高息優質股票, 用股息抵消套現的每月還款額? 餘下的便是永久現金流？我這分析是否正確？和應選那些股票？ 請龔成老師給予意見，謝謝.    

龔成老師：

加按套現，再將資金投資增值或收息工具，的確是一個方法，因為加按的利息不高，而投資收息的回報大多比按息高，因此自然就能賺取息差。

不過，世上沒有無風險的投資，每一個動作都有利有弊，有時點樣做，好睇你的投資目標，以及風險承受能力。

加按後面對加息週期，收來支付的利息會增加，息差優勢會減少，另外，以現時的股市情況，不少股票都升了，這時未必是最好的買入時機。因為借錢投資這策略，其實應「有投資機會才用」。

因此，加按買股票在你的情況，不是不值得去做，但是否在這刻做，以及做多少，會是一個問題。

你表示只想套現$100萬-$200萬，這點我認同的，因為這刻不建議按盡。而以現時的市況，最好只動用其中$100萬買收息股，策略上會較好。你可考慮投資港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、合和公路（0737）、置富（0778），建立一個平穩的收息組合，平均應有5%股息。

至於你所說的「用股息抵消套現的每月還款額」，由於你每月還款中，會包括本金加利息，而你收取的股息，只會有利息部分，因此未必足以完全對消供款，這點要留意。

其實，你可先計算每月的還款情況，同時集中分析一些收息股，可以以過往的股息作參考，計算能收息多少股息，從而計出每月的平均收息及供款情況。

另外，我建議你努力提升股票投資能力，因為你本身有一筆很好的錢可以運用，但你運用得適合與否，可以令你處於很不同的狀態，因此只要努力學習股票知識，要財務自由其實不難。

龔成課程【投資倍升股課程】:http://www.80shing.com/course.php