樓市長期向上 (五)

（這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。不少因素現在仍適合）

--貨幣制度令樓市必然向上--

雖然樓市有週期，但長遠來說，樓價是必然會上升的，與其用樓價上升，不如說我們的紙幣購買力是必然會下降的。除非行本位制，如以前美元的金本位（即一美元等於某數目的黃金），否則當一個政府掌握了貨幣的發行權時，銀紙的數目必然是只會多不會少，千百年來都是如此。

港元與美元掛勾，美元只會愈來愈多，不會愈來愈少，加息也不能令銀紙數目減少，所以購買力長遠只會愈來愈少，所有貨品，包括物業，其價格長遠上升是必然的事，過去的購買力亦一去不返。（不過大家要注意，美國剛完成了大量發行的時代，令購買力急速貶值，而往後的貶值速度將會減慢，直至下一次貶值的年代）。

樓市有週期，總升跌，但今次升跌的數字不能直線地去比較上次的數字，即是說，就算下跌得再多也不會返回之前的低位，因為我們銀紙的價值已比之前少了。

例如貨幣的價值減少了一半，從前的5000蚊/呎就是等於現時的10000蚊/呎，這是一定要知道的貨幣概念。從前樓市的低位可能是3000蚊/呎，但今個週期可能7000蚊/呎已是低位，十年後的週期中，可能20000蚊/呎已是低位。這就是貨幣貶值，成本上升等因素的自然結果。

--成本必然上升--

建樓的各種成本，當中的地價、材料、人工，各方都上升了，大家都知建造業人手短缺，人工每年加10%以上，成本自然轉價至樓價，你難以將過去的作直線式的比較。

而另一個令樓市上升的因素，就是觀念的改變，現時在年輕人心目中，買樓好像成了理所當然的事，不少未出來工作的大學生，已會講有關買樓等的問題，而出來工作不久的人，會說買不到樓等。

但回顧在以前時期，這年紀的人都不會說要趕著買樓，我不是討論他們心態的問題，只想帶出，整個社會的觀念都改變，而年青人（即未來最大的需求層）的觀念，比上一代有所改變，變得更想擁有自己的物業，這會令整個需求曲線改變，令樓價難以大跌。

--政府無法令樓價下跌--

其實，不少人在梁生上任前對他是有所期望的，以為他會推出一些較大力度的政策，而當時亦估計樓價亦因此而將趨向平穩或下跌，可惜事實並非如此，樓價不止不斷上升，更在不斷累積上升的力量。

關鍵之一是梁氏所推出的措施無法解決問題的核心（當然這或許有心無力），因為供應才是問題的核心，而所謂大力度的政策、辣招亦只是將問題推遲，而政府這種買時間的方法，不斷將問題推遲，最終有機會造成更大的風險，因為問題只會愈來愈大，而且解決時更加困難與危險。

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