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租金與樓價,那個有代表性?




近年香港政府用名種方法壓抑樓市,可惜用錯方法,不止令成交大幅減少,更令樓市更加波動,並沒有產生實質的作用。政府的措施令市場買家賣家變得很少,引至相方差價變得很大,最終令樓價更波動。


--成交因素--

在任何市場,若果成交很少的話,其代表性也會變得有限,因為全港這麼多人,總會有些是很心急或不懂開價的買家或賣家,這些人可能只佔市場極少數,但若然市場的成交少,而當中又有這些人時,就無法代表整體市場,因某程度來說,這只是個別個案。

而在這個買賣成交少的時期,樓價的代表性較低,相反,租金的成交沒有多大影響,因而更有代表性,分析時也有較高的參考價值。

另外一點就是代表性問題,全香港的私人住宅數目很多,但每月成交的數目只有幾千宗,甚至更少,這幾千宗個案能否代表整體物業市場,答案只是一般。很多有可能買樓的人會認為現價不合理,同時很多有可能賣樓的人又會認為現價不合理,雙方都有人認為不合理,其中更會有些人認為極不合理,而認為合理的,其實就只有該幾千個,即真正成交了的人。

即是說,不少人會認為現價不代表他心目中物業的價值,但市場的運作就是如此,成交了的價就是價位,而以小部分代表整體,亦是市場運作的模式。雖然這數字亦有參考價值,但當市況淡靜的時候,其代表性就要再打折扣了,而我們在分析樓市數據時,亦會因應這點而作出調整。


--租金數量多,更有代表--

至於租金的成交價格則較有代表性,首先是成交較多,個別個案佔整體的百份比較少。另外,租金合約每一兩年都會續租或簽新約,因此租金就會較貼近現時的價位,而這是整體性的,而不是個別性。

即是說,雖然現時成交的租金合約只是市場的一部分,但由於合約會更新,因此就算是舊租約,也不會太偏離現價,而租客及業主會認為,現時的價位較能代表他,這個代表不一定是願意,但卻是代表。

例如之前的租金為$8000,今次加到$9000,租客不願意,但最後都簽了約,只要簽了約,就成了當中的數據的,而由於住宅租約一般都在一兩年更新,因此現時成交價,就有較大的代表性。

當我們分析樓市時,租金與樓價都會分析,但當成交少的時期,租金的參考性就會比樓價的參考性大,這原於代表性的問題。

 


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