拆解物業創富原理

運用借貸去投資物業時，當中的現金流走向就如上圖所述，一般人會著重「價格」，但真正的投資者，會著重累積「資產」，而其中一個評估的方法，就是分析現金流。

--不是只著重樓價--

97-98年，物業的租金回報率只有4%，而利率成本為10%，當時炒樓的人極多，大家都認為買樓一定賺，但真正的投資者，用「賺差價」以外的角度去分析，他們分析到當時物業產生「-6%」的負回報，未能定義為資產，所以應該避免投資。

反之，2001-2003年，物業回報8%，利率3%，淨息差回報為「+5%」，是明顯的資產項，但當時樓市很差，大家都怕會再跌，但「會再跌」的想法是停留在「賺差價」模式的思維，而有錢人根本不會這樣分析的。

--以現金流評估--

上圖正現金流的情況，不斷供樓令財富自然累積，若然供樓後有仍有現金剩餘，就可利用這些現金，為我們的財富再進行增值，當中包含了一個重要動作，就是「再投資」。

再投資所涉及的，就是再投資回報率。若再投資的回報率只屬一般，財富再滾存的力度低；若再投資的回報可觀，財富滾存速度驚人，如何找到高回報的資產，正是投資者要學習的。

--借當地運用借--

上圖利用了「借」及「再投資」的原理，這兩個範疇都是學校從不會教的，而在現實生活中，卻非常重要，所以我們一定要加強這方面的知識，只要運用其中的運作模成，就令財富不斷增大，這亦是過往很多物業投資者所運用的。

這就是不少人說，買樓後就有租客替你供樓的原因。當然，這模式不是必然發生，大家要明白當中的現金流走向，而其中的關鍵位，就是「回報」以及「利率成本」。

只要你懂得技巧，平何衡風險，在長期現金貶值資產升值的前提下，時間會自然地助我們的財富增長，因「系統」不斷運行，而隨著時間令「系統」不斷一圈圈地運轉，財富就自然增值，因每轉一圈，財富都會自然都增加一點，時間不斷增加財富也不斷增加，這就當中的威力所在。

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