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小心「保證回報」




在物業投資上,所謂的「保證回報」,就是能保證收到不錯的租金回報,但原來,這正是可怕的煙幕。

例如幾年前拆售的尖沙嘴首都廣場(前身是百樂酒店商場)約600個分割舖,舖位最細的實用面積30方呎,最大約130方呎,實呎最高達10萬元。合約訂明保證買家首兩年獲五厘租金回報。

1樓樓面約200間分割舖,早前我去行了一圈,吉舖很多,人流極少,當時只有我一人。

商場分割舖的投資價值一向有限,一旦淪為死埸,往往難以翻身,加上業權太散、管理不善、定位不當等,亦令不少商場?舖無法起死回生,深之都,佐敦廣場都是經典的例子。


--90年代已有例子--

佐敦廣場於92年改建為商場,翌年業主收樓後,即發現舖位是「縮水舖」,實用率僅一半,全部中招,當中包括藝人薛家燕,商場舖位租不出,業主自用又無生意。98年更因管理公司撤離,一度丟空十年。

至2010年,有財團以劃一收購價每個13.8萬元收購佐敦廣場鋪位。薛家燕最終在2010年以約27.6萬元將兩舖賣出,較92年購入價的253.7萬元勁蝕226.1萬元,蝕幅89%,投資18年僅收回一成資金。


--常出現死場--

而這個尖沙嘴首都廣場,暫時成為死場,本知能否翻身。而最大的煙幕是「合約訂明保證買家首兩年獲五厘租金回報」,假設某舖每月收租$25000,若不足的有補貼,即頭兩年每年保證收到$30萬,以5厘回報推算,這分割舖當時買入價為$600萬。

現兩年保證回報期已過,業主收到$60萬,商場仍未能翻身,而死場價值很低,幾十呎的舖,用來擺貨都不知點擺,假設月租$5000才是真正的市價,若以要求回報率5厘作推算,這舖只值$120萬。若連收到的$60萬,只取回$180萬(蝕7成),當然上述只是假設計算。

但我想講的是,所謂的兩年回報保證不能成為價值的推算,若單憑這個就以為價格合理是不智的,因為這「回報率」是人為的,未必一定能反映市場。所以這兩保證若理解為「減價10%」,我相信更加貼切。

另外,入場費低亦不能成為投資的因素,投資者被「幾百萬就有一個尖沙嘴舖」吸引,這在商舖的世界是低入場費,但以呎計則不是,若投資者只憑入場費低而作為投資因素,其實是很不智的。同理,若只憑「尖沙嘴」三個字就入市,盲目憧憬亦是不全面的做法。

 


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