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買樓收租的替代方法(下)




上次講述了房託的基本概念。這是一個物業組合,投資者收到當中的租金派息。


--買樓與房託之別--

雖然兩者有相類的地方,但當中亦有不少不同之處,其中一項就是自主性,自己買樓無論在決定權,以及管理方向都會由自己處理;反之,持有房託的小股東則缺乏話事權,只能依靠管理層的決策與管理。

當然兩者間沒有那一個較好,只視乎投資者自己的取向,例如對一個認為買樓是一件麻煩事的人來說,房託當然較優。

不過房託相比起自行買樓,用途方面則遠不及,自行買樓除用作投資外,亦能用作自住,又或自行分割創富等,用途方面則較有彈性及有自主性。


--兩者風險不同--

而在風險方面兩者亦有不同,自行買樓由於每次的金額大,往往只能集中在一層物業中,這就會面對集中風險。反之房託由於資產龐大,所買入的是多個物業,因此在風險方面會較低。

同時,由於自行買樓一般涉及借貸,所以有機會出現負資產的情況,而房託輸到盡亦只是零,可見兩者風險不一。

不過要注意的一點是,房託在股票市場上市,價格會較為波動,例如某房託只持有一個商場,而這商場租金收入穩定,各方亦沒有太大的變化,但由於在股票市場上市,因此價格除自身的情況外,亦會受各種外圍因素影響,例如股市的氣氛、資金流向等,都會對其股價造成影響。


--借貸--

自行買樓的另一不同之處,就是借貸,利用借貸去買樓是大部人都會做的事,以小本創造資產,令回報放大(當然,若不幸樓價下跌,借貸會令虧損放大)。雖然我們買房託時都可以以借貸形式去購買,但始終難以做到自行買樓的效果,這無論在借貸的百分比上,還是息率方面,自行買樓這方面都是較優的。

另外,借貸買房託面對的斬倉風險亦較高,當市況波動時,房託將受多種因素而影響股價,而股價的表現將構成斬倉的可能,因此若屬股價較波動的房託,這方面的風險較高,因此這方法只合較高階的投資者。

相比之下,自行買樓的斬倉風險則不一樣,供款人只要每月依時供樓,就算樓價因外圍因素而大跌,銀行亦不會追差價,斬倉的風險較低。

最後要提提各位,香港房託參差,買入前一定要仔細分析,了解該房持有那些物業,所素如何,並翻查過往的派息情況,從而作出全面的評估。而暫時就個人所見,領展(0823)是其中一隻較優質的,但股價都會波動,因此買入前都要做功課。

 


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