優質平穩增長股新地

新鴻基地產發展有限公司
SUN HUNG KAI PROPERTIES LTD.

股票代號：0016
每股盈利：$8.12
股息率：4%
市值：$3500億
業務類別：地產業
集團主席：郭炳聯
主要股東：鄺肖卿家族（26.7%）
集團網址：http://www.shkp.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：916／682／856／853／827
未計投資價值變動的營業溢利（億）：289／296／354／379／355
盈利（億）：327／418／500／449／235
每股盈利：11.3／14.4／17.2／15.5／8.12
每股股息：3.85／4.10／4.65／4.95／4.95
（截至30/6為一個財政年度）

--企業簡介--

新鴻基地產（新地）是香港主要地產發展商之一，核心業務是地產發展業務及物業投資，另外亦包括經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務。

新地亦持有多間上市公司之股份權益， 包括數碼（0315）、載通（0062）、新意網集團（1686）及永泰地產（0369）等。新地於1972 年上市，集團僱員約37,000 名。

【圖1】--新地業務架構

--地產的價值--

雖然新地有多種業務，但最主要的仍是地產，當中包括發展地產，即建成物業後出售，這主要是住宅物業；另一是物業投資，即長線持有作收租，這主要是寫字樓及商場。

香港本質上地少人多，土地必然是有價值的資產，因此從事地產發展的企業，往往都有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意，產品會因時間而不斷貶值，故此要不斷減價；反之，若所售賣的貨品會持續升值，那就不用與時間競賽，同時更具有加價的能力，這成為企業本質的優勢，而地產就是這一類。

即是說，在香港經營地產生意，只要能在行業中佔到一席位，已經是穩賺的，而地產業的毛利比其他行業高，加上地產業亦有一定的門檻，令行業結構變化不大，地產商的獲利能力甚高。

不過，香港地產業，增長最高增的年代已過，雖然仍有一定的利潤，但已經不能稱為十分好賺。因此，新地已只能定義為平穩增長股，不是高增長類股。

--業務分析--

【圖2】--新地在香港的土地儲備

【圖3】--新地在香港的土地儲備結構

新地在行業的優勢可說是不少，首先是品牌，有物業投資經驗的人都知道，新地物業的質素在行業裡不差，這會產生一定的品牌作用，對新地有利。

另外，新地的規模在行業裡數一數二，這亦是地產企業的優勢，因為不少大型地產項目，都不是中小型地產商有能力發展的，而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢；加上地產行業的結構，會造成強者愈強的情況，故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合，上圖的「已落成業務」，絕大部分作出租或投資，持有超過3,000萬呎的物業，整體出租率保持在約95% 的高水平（在正常經營環境時期），每年收租超過百億。

新地持有不少優質物業（有些全權擁有，有些持有部分權益），如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等，可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定水平，而優質物業租金的特性是長遠計會不斷上升，因此持有這些物業的新地，長線收入不會差，而此企業亦有一定的質素。

--中國業務平穩--

【圖4】--新地在中國的土地儲備結構

新地亦保持發展內地地產業務，其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎，其中逾過半為高級住宅或服務式公寓，其餘是優質寫字樓、商場和酒店。

此外，新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業，主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

中國近年的樓價向上，雖然中短期會有上落，但在長期而言，樓價仍會處向上的格局，這對於擁大量土地儲備的新地有利。

不過，新地發展中國業務的速度，比過往年有所減慢，雖然仍保持發展，但就不是高速模式，投資者不能視中國業務有很大的增長動力，只能視為平穩。

--疫情對物業價值影響--

疫情令更多人在家工作，以及減少外出消費，的確令人們對物業需求減少，但問題是，這是一個中短期現象，或者是長期現象。

先講在家工作，疫情令寫字樓需求減少，同時令不少公司嘗試在家工作政策，這可以為部分公司節省成本，當疫情完結後，相信有部分公司，仍會保守部分在家工作的政策，不過，我自己都有聘請員工，要他們全部全面在家工作，營作上有點難，同時我未能100%安心，因此，我相信不少公司都會有類似情況，就是部分在家工作，但不會全面。

至於消費方面，網購對實體消費的確有影響，但實體的商店仍然有當中的價值。因此，最多只是影響，無可能全面取代。

因此，物業的長期價值仍在，無論是發展、還是收息，不過，增長力及賺錢能力就不及過往。

--投資策略--

綜合來說，新地有一定的規模、質素、品牌，而當中有物業發展及收租部分，令盈利更為穩定，可見新地有一定質素，是不錯的優質企業，有長線的投資價值，但就不是高增長類，只能視為平穩增長、收息型企業。

新地的主要收入來源仍是香港地產，而香港地產經過過往多年的上升週期，難免會出現回落，但就算有波動，相信只是中短期的調整，長遠仍處向上的格局。

而從事發展物業，以及擁有龐大香港物業組合的新地，若因香港樓市有中短期法動，中短期的股價將受影響。

長遠而言，香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長，都是不變的事實，令香港物業長遠升值的本質不變，而這必然令大型地產商受惠，所以新地的長遠價值仍在。

現時處合理價，對於較保守，追求股息及基本增長的投資者，這是一個不差的選擇，由於入場費較高，可以考慮用月供的策略。這股可長線持有。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

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