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樓市長期向上(一)




(這篇文在2015年已發表,這次是再出多次,內容無改過。但由於不少因素現在仍適合,所以發表多次)

基於以下種種原因,雖然樓價短期可能略有回落,但長期樓市不會太差,當樓市經歷完中期調整後,長期會平穩,並處向上格局。

由於此文較長,所以分開了6篇,各位要完全讀完整篇後,才有完整概念的,故切勿只看了部分而誤解了我的意思。

近期樓市由高位下跌約一成,不少分析都預期樓市將再下跌,主要理據包括加息因素,樓價與市民購買力脫節,未來供應將增加,亦曾聽過政府見樓價升就會再出招令樓價只許跌不許升。

的而且確,這些都是能成為推動樓價下跌的因素,但這不代表這就能令樓市大跌。若以核心分析,長期樓價更會向上。


--加息因素--

首先是加息因素,這的確是一個令樓跌下跌的因素,因為加息令供樓成本增加,而從投資者的角度,加息亦令借貸成本增加,物業這投資工具的吸引力就會減少,這就會令樓價下跌。

但香港過去樓價的歷史中,這種關係並不是必然,就以03-08年的週期來說,息口升樓價仍升,所以不是必然,所以不能以等別解釋。不過,近幾年樓市的持續上升,其中一個原素是源自低息環境,令買及投資樓的利息成本很少,當加息令這因素消除,這方的力量就減弱,所以的確有點影響。

但關鍵是,何時加息?加多少?美國經濟雖然已復蘇向上,但整體未能言向好,加息態度審慎,美國處加又死唔加又死的情況,所以當局一定是不斷評估經濟,慢慢加。所以,加息的步伐與力度必然不快,雖然超低息環境結束,但低息環境仍會有一段時間,單計算這方面的因素,樓市下跌有限。

或許可以這樣說,加息是大家已預期的事,這已經反映在這刻的樓價之上,而加息的步伐與力度則較難預測,所以這才是影響往後樓價的因素,而只要這力量較少,樓價甚至會出現加息期不跌的現象。

 


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