加息對樓市的影響（上）

金融海嘯後，央行大幅調低利率，令全球處於百年難得一見的超低息環境。香港在聯匯制度下，息口被美國牽引，超低息環境造成了香港樓市的上升週期，反之，若美國的加息週期開始，或是將利息調升至較正常水平，根據「傳統的經濟理論」，樓價調整亦屬自然的事。

樓價與利率息息相關，因為無論買樓自住還是投資，大多會做按揭，而借貸的成本就是利息，利率愈高，成本愈高，借到的金額愈少，以及借到的人亦會減少，亦即令到買樓的需求減少。在其他因素不變的情況下，利率與樓價亦成反比關係。

--利率與樓價成反比--

舉一例，某人想買樓，供20年，每月供款最多只能供1萬，若果現時的按揭利率為1厘，他所能借到的金額就是$218萬，假設他能借十成按揭，他買到的樓就是$218萬。

若現在加息，利率由1厘加至2厘，那人仍未買樓，而他仍是想每月供款為1萬，供20年，由於加息令利息部分增加，即1萬供款屬於真正還款的部分減少，即是他所借到的金額會減少，在2厘的情況下，他所借到的金額為$198萬。即是他所能負擔到的樓價由$218萬的樓減少至$198萬的樓。

簡單來說，每加息1厘，所能負擔到的物業樓價就要下調8%左右。

但要留意，這只建基於「其他因素不變」的假設中，而現實中，是一個複雜的環境，加息只是其中一個因素，並不是唯一的因素。

由於加息影響所有想買樓而要做按揭的人（按揭成數愈高愈近似這情況），令需求減少，即是令樓價下跌，但跌幅會比上述理論中多還是少，除了看到時實際情況，更要看市場買家的組成，若以用家主導，影響需求的情況就會與理論相似，不過這亦只反映出一部分需求改變的情況，所以當中的負擔樓價改變與真實樓價的改變存在著間接的關係。

--只是理論層面--

而各位要注意的是，上述所講述的，只是在經濟理論層面，單計算加息與負擔能力，以至影變需求，從而影響樓價，這幾方之間的關係，並假設其他的因素不變。

至於實際情況，當然會出現很多其後因素而影響，而引至情況不一樣。故上述只能作概念性的參考。

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