有長線投資價值的領展

領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 

股票代號：0823
股息率：5.0%
每股股息：$3.01
市值：$1300億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）

5年業績
年度：2018／2019／2020／2021／2022
收益（億）：100／100／107／107／116
盈利（億）：478／203／-171／11.9／69.4
每股盈利：21.7／9.56／-8.17／0.57／3.29
每股派息：2.50／2.71／2.87／2.90／3.01
（截至31/3為一個財政年度）

--企業簡介--

領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。

物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。

以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。

--房地產投資信託基金（REIT）--

【圖1】--領展物業組合

領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度，向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。

在上述的數據的部分年份，你會發現盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，而盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映。由於早幾年物業的估值上升了不少，故反映在盈利數字中。

盈利每年有較大的升幅，就是由於香港近年的物業價值上升的原因。相反去到近年，物業的估值出現明顯下跌，由於估值向下的變動，都會反映在盈利數字中，故近年盈利出現較大跌幅。

資產淨值只是評估領展價值的參考因素，早幾年的估值上升雖令盈利數字上升，但這升值並不會為領展帶來實質的收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。

雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接的幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力，而股本回報率亦由於相同原理，故同樣難以反映真實面。

 
--去政府化，釋放價值--

【圖2】--領展呎租相關資料

在業績中，可見領展長期的租金上升，每年均有不錯的增幅，雖然租金不是暴升般上升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。

這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，而這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。

不過要注意，領展已上市逾十多年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去。

自2005年上市以來，領展已為88個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但在近年，已轉成市場主導，以及領展管理亦已有一定的經驗，故在出租率方面不斷提升，出租率由2007年的90%升至近年的95%以上。

可見領展無論在資產價值、租金收入，又或其賺錢的能力，多年來都不斷提升。

由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已進行了，但餘下的仍有這個優勢。同時由於領展有一定的規模，在成本上較易控制，在融資或其他方面都有一定的優勢。

--提高物業價值--

領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。

領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。

【圖3】--「T.O.P」商場

--發展前景--

而在發展方面，領展仍有空間的，於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋於香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。

於2013年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。不過，領展已有的資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響不會太明顯的。

另外，由於領展受自由行等的依賴比其他商場少，因為領展始終較為貼近民生，因此租金的收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。

集團策略上，領展依然會以香港作為基地，同時間向香港以外地區發展。當中包括內地一線城市及其周邊河流三角洲地帶、其他地區，以物色新投資機會，用以加強旗下物業組合協同效應和競爭力。

2019年集團斥資近40億元收購悉尼一幢甲級商廈，可預期集團將由本地化，進一步推向國際化，這都是集團潛力所在。

--疫情因素--

領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。

加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。

但投資者都要明白，領展短期股價，會因疫情影響。

--投資策略--

綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。

現時的股息率水平，可理解為合理區約中下，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業分析，並不構成任何投資邀約，投資者在投資前，請自行花時間研究企業，才決定是否適合自己。）

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