樓市長期向上(一)

(這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。不少因素現在仍適合）

基於以下種種原因，雖然樓價短期可能略有回落，但長期樓市不會太差，當樓市經歷完中期調整後，長期會平穩，並處向上格局。

由於此文較長，所以分開了6篇，各位要完全讀完整篇後，才有完整概念的，故切勿只看了部分而誤解了我的意思。

近期樓市由高位下跌約一成，不少分析都預期樓市將再下跌，主要理據包括加息因素，樓價與市民購買力脫節，未來供應將增加，亦曾聽過政府見樓價升就會再出招令樓價只許跌不許升。

的而且確，這些都是能成為推動樓價下跌的因素，但這不代表這就能令樓市大跌。若以核心分析，長期樓價更會向上。

--加息因素--

首先是加息因素，這的確是一個令樓跌下跌的因素，因為加息令供樓成本增加，而從投資者的角度，加息亦令借貸成本增加，物業這投資工具的吸引力就會減少，這就會令樓價下跌。

但香港過去樓價的歷史中，這種關係並不是必然，就以03-08年的週期來說，息口升樓價仍升，所以不是必然，所以不能以等別解釋。不過，近幾年樓市的持續上升，其中一個原素是源自低息環境，令買及投資樓的利息成本很少，當加息令這因素消除，這方的力量就減弱，所以的確有點影響。

但關鍵是，何時加息？加多少？美國經濟雖然已復蘇向上，但整體未能言向好，加息態度審慎，美國處加又死唔加又死的情況，所以當局一定是不斷評估經濟，慢慢加。所以，加息的步伐與力度必然不快，雖然超低息環境結束，但低息環境仍會有一段時間，單計算這方面的因素，樓市下跌有限。

或許可以這樣說，加息是大家已預期的事，這已經反映在這刻的樓價之上，而加息的步伐與力度則較難預測，所以這才是影響往後樓價的因素，而只要這力量較少，樓價甚至會出現加息期不跌的現象。

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