領展相關問題

（龔成問答信箱）
Q：

老師，我研究緊領展呢幾年既年報，當中有部份我上網研究完都唔算好明白，想請教一下。

1）我由2013年年報開始睇，其實領展一直有回購自己既基金單位，市面流通既基金單位不停減少會導致每個單位價值上升?點樣表現出來?

2）另外，我睇到自從2014年證監會改左reit守則指reit可用市值10%去進行房地產發展，2015年領展就嘗試做發展商係觀塘買地。

我睇到既情況係領展由上市開始一直釋放佢持有既物業價值，去到近年，除左繼續呢個行為。同時將比較無法增加價值既資產打包賣走，套現一舊錢。

3）佢得到左股東同意買左外地資產嘗試營運外地業務，又嘗試做發展商角色。其實佢算唔算到達一個瓶頸位?由高速增長開始變成平穩增長。同時拎住舊錢作轉營，咁算唔算企業本質開始有所變化?

4）而且我睇到一個有趣既優勢，領展所有係屋村既商場及停車場屬於同一lot地，有好幾個值得重建既屋村，政府無去重建，原因係業權中領展有份，政府要重建就要被迫高價買返個業權或者妥協合作重建，到時新既商場及停車場價值遠高於現在，長遠黎講，呢個算唔算重要既優勢?

龔成老師：

1）當領展（0823）回購自己的單位，然後會進行註消，即是總單位數目減少，每一個單位的價值就自然增加。在會計上，企業會有一個賬面值，這是會計學上反映企業的價值，這個總價值不會因回購而改變，不過，當發行股的改變，每一股的賬面值都會因此而改變。

2）佢年報有提及過，之後仍會將商場翻新，提升價值，除左將這些商場一次過賣出，就算持有這些商場，由於翻新令租金可大幅增加，所以對領展的價值仍是正面的。

3）佢唔係瓶頸位，只是管理層比之前更進取，以前領展只會「持有物業」，利用翻身商場，加租，提升價值，這方法較穩陣，但資金回龐相對較慢。

現時進行賣資產等動作，代表管理層更積極去爭取盈利，這股盈然正面，但這些行為，令領展的風險度，比之前升左少少。

4）呢部分我無正式睇。但如果佢持有某些重要業權，相信對佢有利，我感覺到，領展「愈來愈惡」，所以，好多野佢都有可能，賺到盡。

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