樓市長期向上（四）

（這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。但由於不少因素現在仍適合，所以發表多次）

--不要單純比價格--

坊間不少分析都會比較現時與97年的樓市，從而推斷樓市將出現97年時期的大跌，可惜在投資世界裡，並沒有一本通書睇到老這回事，單純的比較是不適合的。

雖然現時樓價對比收入的痛苦指數已超過97水平，這或許會因購買力不足而令樓價回調，但不會出現97式的大跌，因成就97時期的大跌，背後要有多個因素去產生的。

首先是炒樓，當年炒樓的情況非當熾熱，不少人更全職炒樓，引至大量虛假的需求，我在《80後百萬富翁》中已講，這類虛假的需求、加上借貸因素如何對商品價格產生長遠的影響。而97年的炒賣需求成了將樓價推升的需求，這成了樓價假上升的因素，當然最終會成為樓市下跌的因素。

炒家買入目的不是住，只是為了賣出，每一個買入都意味著將有一個潛在的賣出，當時炒家瘋狂、不理價式的買入，造就了他日大量賣出的力量，再加上他們不斷借貸等因素。當樓市或外圍環境有變時，就會出現一次過沽出的現像，造成樓價暴跌。

--現時需求組成--

樓市主要由三種需求組成，用家、長線投資者、炒家。炒家對樓市的造成97年其中一個下跌因素，但在今天已不存在，至於長線投資者，可能的情況下他們都想保住層樓，但為何97-03年時期成了其中一部分推低樓市的力量？答案就是利息。

大部分長線投資者，若果能做到租大於供，產生正現金流，他們沒有理由賣出物業的。但在97年時代，利率是P+的高息年代，即是供樓要比10厘息，但收租只有4厘息，買樓收租是一個負擔。

因為租金減去供樓後，每會仍要比過萬蚊去供樓，只要能賣出一個物業，每月就能節省萬元的持續支出，所以這成了一股賣出的力量，持有數個物業的投資者，也要減磅，令賣出力量增大，從而令97年的樓價下價下跌。反觀現時，在將來加息不會多的情況下，大跌條件不存在。

至於用家，97年發生金融風暴，香港進入經濟持續下滑的週期，失業率上升，被公司炒後收入自然等如零，沒有收入就無法供樓，可能是賣樓，或銀行在沒辦法的情況下成為銀主盤賣出。多人失業自然令更多人供不起樓，市場自然多盤賣出。

反觀今天，最可怕的金融海嘯今天都開始退卻，環球經濟雖然仍有隱憂，但大致開始向好，而香港本身的經濟亦平穩發展，在這前題下，真真正正打算買樓住一世的用家，是不會無故將物業賣出的，所以這難以成為下跌的力量。

所以結論是，今天的情況與當年97年有很多不同之處，絕不能單從表面上作比較，除非一些外在因素改變，否則樓市並不會出現97式的下跌。

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